Cuando una pareja se separa o varios propietarios quieren poner fin a una copropiedad, una de las cuestiones más delicadas consiste en determinar cuánto vale realmente la vivienda común.
El valor adoptado condicionará la compensación que deberá recibir quien ceda su participación. Por ello, no debería establecerse a partir de una estimación aproximada, del valor catastral ni del precio más alto encontrado en un portal inmobiliario.
Una tasación independiente permite conocer el valor de mercado del inmueble y proporciona una base objetiva para alcanzar un acuerdo equilibrado.
¿Qué es una extinción de condominio?
Existe un condominio cuando una vivienda pertenece conjuntamente a dos o más personas. Es frecuente entre matrimonios, parejas, hermanos que han recibido una herencia o inversores que adquirieron una propiedad en común.
La extinción de condominio permite finalizar esa situación. Una de las soluciones habituales consiste en que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad del inmueble y compense económicamente al resto de acuerdo con sus porcentajes de participación.
También puede optarse por vender la vivienda a un tercero y repartir el importe obtenido. En ambos casos, conocer previamente su valor de mercado facilita la negociación y reduce el riesgo de conflictos.
¿Cómo se calcula la compensación económica?
Como punto de partida, se determina el valor actual de mercado de la vivienda. A continuación, se aplica el porcentaje de propiedad que corresponde a cada titular.
Por ejemplo, si una vivienda se valora en 400.000 euros y pertenece por mitades a dos personas, la participación teórica de cada una asciende a 200.000 euros. Si una de ellas se adjudica el inmueble completo, deberá compensar a la otra considerando ese importe inicial.
No obstante, el cálculo definitivo puede verse afectado por la hipoteca pendiente, las aportaciones privativas, las reformas pagadas individualmente, las deudas comunes u otros acuerdos entre las partes. Estas cuestiones deben ser revisadas por los correspondientes asesores jurídicos y fiscales.
La función del tasador es determinar y justificar el valor del inmueble, no resolver las relaciones económicas particulares entre sus propietarios.
¿Qué valor debe utilizarse?
El valor catastral y el valor de referencia tienen finalidades fiscales y no equivalen necesariamente al valor de mercado. Tampoco resulta suficiente una valoración automática realizada por internet, ya que normalmente no considera el estado interior, las reformas, la distribución ni las posibles discrepancias documentales.
Una agencia inmobiliaria puede recomendar un precio de salida para comercializar la vivienda. Sin embargo, ese precio puede incorporar un margen de negociación o responder a una estrategia de venta.
La tasación profesional busca establecer el importe más probable por el que la propiedad podría transmitirse en condiciones normales de mercado, referido a una fecha determinada.
¿Qué comprueba el tasador?
Para obtener un resultado fiable es necesario visitar la vivienda y analizar, entre otros, los siguientes aspectos:
- Localización y características del entorno.
- Superficie real y distribución.
- Antigüedad y estado de conservación.
- Calidad constructiva y reformas realizadas.
- Planta, ascensor, orientación, vistas y luminosidad.
- Terrazas, patios, aparcamientos y trasteros.
- Situación registral, catastral y urbanística.
- Oferta de inmuebles comparables en la zona.
Los comparables seleccionados deben guardar una relación razonable con la propiedad tasada. Sus precios se corrigen mediante un proceso de homogeneización para considerar las diferencias existentes.
No es correcto aplicar automáticamente el precio medio por metro cuadrado de una localidad. En Mallorca pueden existir variaciones muy importantes entre barrios, calles e incluso viviendas situadas dentro del mismo edificio.
¿Es mejor realizar una tasación conjunta?
Cuando existe voluntad de acuerdo, lo más conveniente suele ser encargar una única tasación aceptada por todas las partes. De esta manera se utiliza una metodología común y se evita que cada propietario aporte una cifra diferente.
El informe debe explicar las características del inmueble, los datos de mercado examinados, los criterios aplicados y la conclusión de valor. Así, las partes pueden conocer cómo se ha obtenido el resultado y utilizarlo en sus negociaciones.
Si el desacuerdo ya ha llegado a los tribunales, la valoración deberá tener el rigor y la documentación necesarios para su aportación al procedimiento y, cuando corresponda, para su defensa pericial.
¿Necesitas valorar una vivienda compartida en Mallorca?
Si necesitas conocer el valor de una vivienda por divorcio, separación, extinción de condominio o negociación entre copropietarios, puedo realizar una tasación independiente adaptada a la finalidad concreta del encargo.
El objetivo es proporcionar un valor razonado, documentado y defendible que facilite un reparto justo y reduzca posibles desacuerdos.
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