Valorar una obra inacabada no consiste en sumar el precio del solar y las facturas pagadas. El dinero invertido hasta una fecha concreta no siempre coincide con el valor que el mercado reconoce a la promoción en ese momento.
Una estructura ejecutada puede aportar valor, pero también existen costes pendientes, licencias, riesgos técnicos, plazos, honorarios e incertidumbres que un comprador descontará. Por eso, la tasación debe analizar simultáneamente el suelo, la obra realizada y la viabilidad real de terminar el proyecto.
Primero: comprobar qué puede terminarse legalmente
El proyecto, la licencia y la normativa urbanística aplicable son esenciales. Debe comprobarse si la licencia está vigente, si las obras se ajustan al proyecto autorizado y si existen modificaciones pendientes de legalizar.
También conviene revisar posibles afecciones, cesiones, cargas urbanísticas, expedientes municipales y cambios normativos producidos desde la concesión de la licencia. Una construcción avanzada no elimina el riesgo urbanístico: una obra no ajustada a licencia puede valer menos que otra con menor ejecución, pero plenamente regular.
El porcentaje de obra ejecutada no es un porcentaje del valor final
Decir que una promoción está ejecutada al 40 % no significa que valga el 40 % del edificio terminado. Las primeras fases pueden concentrar costes de proyecto, movimiento de tierras, cimentación y estructura, pero todavía faltan instalaciones, acabados, urbanización, acometidas y trámites para poder utilizar o vender el inmueble.
La Orden ECO/805/2003, aunque se aplica a finalidades financieras concretas, constituye una referencia técnica útil al exigir que en edificios en construcción se indique la fase y una estimación del porcentaje de obra ejecutada. En una tasación independiente, ese porcentaje debe estar justificado mediante inspección, mediciones, certificaciones o presupuesto desglosado.
Cómo se comprueba el porcentaje de ejecución
El porcentaje no debe estimarse únicamente observando la obra desde el exterior. Se revisan las partidas del presupuesto y se contrasta qué unidades están realmente terminadas: movimiento de tierras, cimentación, estructura, cerramientos, cubiertas, instalaciones, revestimientos, carpinterías, equipamiento y urbanización.
Cada capítulo tiene un peso económico distinto. Una estructura visualmente dominante puede representar una parte limitada del coste total, mientras que instalaciones y acabados, menos espectaculares, concentran una inversión relevante. También debe diferenciarse entre material acopiado, trabajo certificado y unidad correctamente ejecutada.
Las certificaciones de obra son una base útil, pero el tasador debe contrastarlas con la realidad. Una partida pagada no implica necesariamente que esté finalizada o que pueda aprovecharse sin reparaciones.
Dos escenarios que deben diferenciarse
Una valoración completa suele distinguir entre:
- Valor actual de la promoción en su estado real de ejecución.
- Valor bajo la hipótesis de edificio terminado, si el proyecto puede completarse.
El segundo escenario no es el valor actual. Sirve para estudiar la viabilidad y debe descontar todos los costes pendientes, honorarios, impuestos no recuperables, gastos financieros, comercialización, plazo de obra, beneficio empresarial y riesgos.
Métodos habituales de valoración
El método del coste permite estimar el valor del suelo y de la construcción ejecutada, aplicando las depreciaciones o correcciones necesarias. Resulta especialmente útil en viviendas unifamiliares o construcciones singulares.
El método residual parte del valor previsible del producto terminado y deduce todos los costes y márgenes necesarios hasta su finalización. Es habitual en promociones destinadas a la venta.
El método de comparación puede utilizarse cuando existen solares, obras en curso o productos terminados suficientemente similares, aunque en promociones inacabadas los testigos verdaderamente comparables suelen ser escasos.
El método elegido dependerá del tipo de inmueble, el porcentaje ejecutado, la finalidad y la información disponible. Lo razonable es contrastar resultados siempre que sea posible.
Riesgos que deben reflejarse
Una promoción paralizada puede haber sufrido deterioro por exposición, pérdida de garantías, incremento de precios o necesidad de rehacer partidas. También debe comprobarse si existen deudas con contratistas, cargas, elementos ejecutados sin certificación o instalaciones que ya no cumplen las exigencias actuales.
Estos riesgos no se resuelven aplicando un descuento genérico. Deben identificarse, cuantificarse cuando exista información suficiente y reflejarse de forma transparente en las hipótesis del informe.
Ejemplo de valoración de una promoción
Imaginemos una pequeña promoción cuyo valor de venta terminado se estima en 1.800.000 euros. La obra presenta estructura y cerramientos ejecutados, pero faltan instalaciones, acabados, acometidas, licencias finales y comercialización.
No sería correcto afirmar que, al estar ejecutada al 45 %, su valor es 810.000 euros. Primero debe determinarse el valor del solar, comprobar el coste real de lo construido y calcular cuánto falta para terminar. Del valor esperado se deducen costes pendientes, honorarios, tributos, financiación, comercialización, beneficio del promotor y un margen para riesgos y retrasos.
Si para completar y vender son necesarios 900.000 euros, el resultado no se obtiene restando esa cifra sin más. Los desembolsos se producen en fechas distintas, el ingreso final requiere tiempo y el comprador asumirá incertidumbre. El método residual debe ordenar esos flujos y justificar cada hipótesis.
El informe puede incluir una sensibilidad: qué ocurre si el precio de venta baja, si los costes aumentan o si el plazo se prolonga. En una promoción, pequeños cambios porcentuales pueden modificar de forma importante el valor actual.
Obras paralizadas durante años
Cuando la construcción lleva tiempo detenida, la inspección debe buscar oxidación, filtraciones, degradación de impermeabilizaciones, daños en materiales y falta de protección. Puede ser necesario solicitar un informe técnico específico sobre la aptitud de la estructura o las reparaciones necesarias.
También se revisa si el proyecto sigue respondiendo a la demanda actual. Una distribución concebida años atrás, determinadas calidades o una tipología poco comercial pueden requerir modificaciones. El valor no depende solo de terminar físicamente la obra, sino de que el producto final sea legal, funcional y vendible.
La seguridad del recinto y el mantenimiento realizado durante la paralización también aportan información. Una obra protegida, documentada y revisada periódicamente presenta menos incertidumbre que otra abierta a la intemperie y sin control. En promociones con varias unidades, además, se estudia si es posible completar el conjunto por fases o si todas las viviendas dependen de elementos comunes todavía pendientes.
Documentación necesaria
- Nota registral y referencia catastral.
- Proyecto básico y de ejecución.
- Licencia urbanística y posibles modificaciones.
- Certificaciones de obra y presupuesto por capítulos.
- Contrato de obra, honorarios y gastos pendientes.
- Estudio geotécnico y documentación técnica relevante.
- Información sobre cargas, financiación y plazos.
- Previsión de ventas o rentas del producto terminado.
Errores habituales
- Equiparar porcentaje ejecutado y porcentaje de valor.
- Sumar facturas sin comprobar si las partidas son aprovechables.
- Olvidar gastos financieros, honorarios y comercialización.
- Valorar como terminado un proyecto cuya licencia o viabilidad no se ha comprobado.
- No descontar el tiempo necesario para finalizar y vender.
- Utilizar precios de obra antiguos sin actualizarlos.
- Ignorar deterioros provocados por la paralización.
Una valoración útil debe permitir distinguir qué parte del resultado procede del suelo, cuál corresponde a la obra aprovechable y qué reducción responde a costes, plazos o riesgos pendientes.
Preguntas habituales
¿Las certificaciones del arquitecto sustituyen la visita? No. Acreditan técnicamente determinados trabajos, pero la valoración requiere inspeccionar el estado actual y comprobar la información relevante.
¿Puede valorarse si no existe presupuesto actualizado? Sí, aunque habrá que reconstruir costes mediante mediciones, precios de mercado y supuestos. La incertidumbre será mayor y deberá expresarse.
¿Se puede tasar una obra sin licencia vigente? Puede estimarse su situación económica, pero la falta de licencia o la imposibilidad de reanudar debe analizarse como una limitación esencial y puede afectar radicalmente al valor.
Tasación de obra en construcción en Mallorca
En Mallorca, donde los costes, los plazos administrativos y la situación urbanística pueden variar mucho entre municipios, una valoración genérica genera errores importantes.
Si necesitas conocer el valor de una promoción paralizada, una vivienda con estructura ejecutada o una obra en curso para una herencia, reparto, compraventa o negociación, puedo preparar un informe que separe claramente el valor actual del valor hipotético terminado y justifique los costes y riesgos adoptados.