Una vivienda heredada con desperfectos, un local vacío desde hace años o una finca rústica de difícil acceso pueden obligar a rebajar mucho el precio. Ante esa situación, la duda es directa: ¿puedo vender debajo del valor catastral? Sí, se puede vender por un importe inferior. El valor catastral no fija el precio mínimo legal de una compraventa ni impide firmar ante notario. Sin embargo, vender barato no elimina las posibles consecuencias fiscales.
La cuestión relevante no es solo el número que aparece en el recibo del IBI. Hay que distinguir entre valor catastral, valor de referencia, valor de mercado y precio declarado en escritura. Confundirlos puede provocar una liquidación complementaria de Hacienda, un conflicto entre herederos o una operación mal defendida si un tercero cuestiona el importe.
Vender debajo del valor catastral: qué permite la ley
El vendedor y el comprador pueden pactar libremente el precio de una compraventa. Si ambos aceptan vender un piso por 90.000 euros, aunque su valor catastral sea de 110.000 euros, la operación puede formalizarse. El notario no sustituye la voluntad de las partes ni impone que el precio sea igual o superior al valor catastral.
Ahora bien, la libertad para fijar el precio no significa que la Administración Tributaria deba aceptar cualquier valor a efectos de impuestos. Hacienda puede comprobar la operación cuando aprecia que el importe declarado no refleja razonablemente el valor del inmueble o cuando existe un valor de referencia superior aplicable.
También conviene evitar una práctica arriesgada: declarar un precio artificialmente bajo para pagar menos impuestos y entregar una parte del dinero fuera de escritura. Además de ser ilegal, deja al comprador sin prueba de lo realmente pagado, complica una futura venta y puede derivar en sanciones, intereses y problemas de origen de fondos. El precio escriturado debe coincidir con el precio real y quedar acreditado mediante transferencia, cheque bancario u otro medio trazable.
Valor catastral, valor de referencia y precio de mercado no son lo mismo
El valor catastral es un dato administrativo que utiliza el Catastro para calcular, entre otros tributos, el IBI. Se obtiene mediante una ponencia de valores y características registradas del inmueble, como superficie, antigüedad, uso, ubicación y construcción. No es una tasación individualizada ni tiene por qué coincidir con el precio que un comprador está dispuesto a pagar.
El valor de referencia es distinto. Desde 2022 tiene un papel central en determinados impuestos autonómicos, principalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando compra una persona física o jurídica, y en Sucesiones y Donaciones. Se calcula a partir de información de transacciones inmobiliarias y de reglas publicadas por Catastro. No todos los inmuebles tienen valor de referencia, pero cuando existe puede ser la base mínima de tributación si supera el precio de escritura.
El valor de mercado es el importe más probable de venta en condiciones normales, tras analizar la oferta y demanda de la zona, estado de conservación, calidades, distribución, ocupación, cargas, normativa urbanística y comparables reales. Es el valor que necesita una parte para negociar con criterio y, sobre todo, para explicar por qué un inmueble se ha vendido con descuento.
Por tanto, una casa puede tener un valor catastral alto y un valor de mercado inferior si requiere una reforma integral, presenta humedades, tiene mala distribución, carece de ascensor, está alquilada con renta baja o se sitúa en una zona con escasa demanda. La clave es poder demostrarlo.
Qué impuestos pueden verse afectados
En una venta por debajo del valor catastral, el efecto fiscal cambia según el impuesto y la posición de cada parte. No hay una única respuesta válida para todas las operaciones.
Para el comprador: ITP y valor de referencia
En una compraventa de segunda mano, el comprador normalmente liquida el ITP. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia catastral, la Administración puede exigir que se tribute por el valor de referencia, salvo que el contribuyente lo impugne con fundamentos y pruebas suficientes.
Por ejemplo, si se escritura un apartamento por 150.000 euros y su valor de referencia es 180.000 euros, la base imponible habitual será 180.000 euros. El comprador no tiene por qué renunciar a la operación, pero debe conocer el coste fiscal antes de firmar y valorar si dispone de un informe técnico que justifique las circunstancias particulares del inmueble.
Si no existe valor de referencia, la base se determina conforme a las reglas aplicables y Hacienda conserva facultades de comprobación. El precio bajo, por sí mismo, no prueba fraude, pero aumenta la necesidad de documentar bien el motivo de la rebaja.
Para el vendedor: IRPF y plusvalía municipal
El vendedor debe analizar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. En términos generales, se compara el valor de transmisión, descontados gastos y tributos asumidos, con el valor de adquisición y las inversiones justificadas. Si se vende realmente por menos de lo que costó comprar, puede existir una pérdida patrimonial, aunque cada caso exige revisar fechas, reformas, herencias y gastos acreditables.
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, merece un cálculo separado. Si no ha existido incremento de valor entre la adquisición y la venta, puede no proceder el pago. Si lo ha habido, el contribuyente puede comparar métodos de cálculo y aplicar el más favorable cuando corresponda. El valor catastral del suelo interviene en este impuesto, pero no convierte automáticamente en imposible una venta a precio bajo.
En una transmisión de terreno rústico no se aplica este impuesto municipal, ya que recae sobre terrenos de naturaleza urbana. Aun así, la calificación y los datos catastrales deben revisarse antes de presentar declaraciones.
Cuándo Hacienda puede cuestionar el precio declarado
Hacienda no debería limitarse a afirmar que un precio es bajo porque sí. Pero sí puede iniciar una comprobación de valores o aplicar la base imponible que establezca la normativa. El riesgo aumenta cuando no hay justificación objetiva, las partes son familiares, el inmueble se transmite poco después por un precio mucho mayor o los pagos no están correctamente acreditados.
Las ventas entre padres e hijos, hermanos, cónyuges o sociedades vinculadas requieren especial cuidado. Si el precio es simbólico o claramente ajeno al mercado, la Administración puede entender que existe una donación encubierta, total o parcial. Esa recalificación cambia el impuesto aplicable y puede afectar tanto a quien transmite como a quien recibe.
No todo descuento entre familiares es una donación. Puede ser una venta válida si hay pago efectivo, capacidad económica del comprador y una causa objetiva para el precio. Pero en estos casos conviene extremar la documentación: contrato, justificantes bancarios, fotografías, presupuestos de reparación, cargas, informes urbanísticos y una valoración profesional fechada.
Cómo justificar una venta por debajo del valor habitual
La mejor defensa no se prepara cuando llega una notificación de Hacienda. Se prepara antes de anunciar el inmueble y se conserva junto con la escritura. Una tasación o informe de valoración no modifica por sí solo el valor de referencia, pero aporta una explicación técnica concreta y útil para negociar, declarar impuestos o recurrir una comprobación.
El informe debe describir el inmueble tal como estaba en la fecha de venta. Una valoración genérica basada solo en metros cuadrados y anuncios de portales puede ser insuficiente. Debe analizar cuestiones que bajan el valor: estado real, necesidad de reforma, distribución deficiente, falta de servicios, afecciones urbanísticas, servidumbres, arrendamientos, ocupación, cargas, escasa liquidez o dificultades de acceso en una finca.
En Mallorca y el resto de Baleares, esta diferencia puede ser especialmente relevante en inmuebles antiguos, viviendas con limitaciones urbanísticas, locales sin actividad o fincas rústicas donde la realidad física y documental no siempre coincide. La referencia catastral y la dirección completa permiten iniciar una revisión seria, pero la visita y la documentación disponible marcan la calidad de la justificación.
Un expediente bien ordenado suele incluir escritura de adquisición, nota simple, recibo del IBI, información catastral, fotografías fechadas, presupuestos de reforma, contrato de arras, justificantes de pago y valoración a la fecha correspondiente. Si después se recibe una propuesta de liquidación, estos documentos ayudan a formular alegaciones o una tasación contradictoria cuando proceda.
Antes de firmar, revise estas tres cifras
Antes de aceptar una oferta baja, compare el precio pactado, el valor de referencia y el valor de mercado justificado. Son cifras diferentes y cada una responde a una finalidad distinta. La comparación permite calcular impuestos, decidir si el descuento tiene sentido económico y anticipar un posible recurso.
También es aconsejable calcular el coste total de la operación. Un comprador puede aceptar un precio atractivo y, aun así, tener que pagar ITP sobre una cifra superior. El vendedor, por su parte, debe saber si existe ganancia en IRPF y si procede plusvalía municipal. Una decisión tomada solo mirando el valor catastral puede salir cara.
Cuando el importe de venta se aleja de los valores administrativos, un informe profesional puede aportar la base que falta: un precio realista, una explicación técnica y documentación útil ante Hacienda, el comprador, herederos o un juzgado. Antes de firmar una rebaja relevante, contar con esa justificación suele costar menos que defenderla cuando el trámite ya se ha complicado.