El valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado son conceptos diferentes, aunque con frecuencia se confunden. Cada uno se calcula mediante un procedimiento distinto y se utiliza para una finalidad concreta.
Esta diferencia resulta especialmente importante al comprar una vivienda, aceptar una herencia, efectuar una donación, repartir un patrimonio o recurrir una valoración de Hacienda.
Que una vivienda tenga un valor catastral de 120.000 euros no significa que ese sea su precio de venta. Tampoco significa que su valor de referencia coincida necesariamente con el valor real que alcanzaría en el mercado.
Resumen de las principales diferencias
| Concepto | Quién lo determina | Utilización principal |
|---|---|---|
| Valor catastral | Dirección General del Catastro | IBI y otros cálculos tributarios |
| Valor de referencia | Dirección General del Catastro | ITP y Sucesiones y Donaciones |
| Valor de mercado | Mercado o tasador independiente | Compraventas, repartos y tasaciones |
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo asignado a cada inmueble a partir de los datos que constan en Catastro.
Para calcularlo se tienen en cuenta, entre otros factores:
- La localización del inmueble.
- El valor catastral del suelo.
- La superficie construida.
- El uso y la tipología.
- La antigüedad y categoría de la construcción.
- Los criterios establecidos en la correspondiente ponencia de valores.
El valor catastral se utiliza principalmente para determinar la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, aunque también interviene en otros cálculos tributarios, como determinadas imputaciones de renta inmobiliaria o la plusvalía municipal.
Es un dato protegido y aparece normalmente en el recibo del IBI o en la información catastral a la que accede el titular.
No debe confundirse con la referencia catastral, que es simplemente el código identificador del inmueble.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
El valor de referencia es también un valor administrativo, pero se determina cada año a partir del análisis de las compraventas formalizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.
Según la Dirección General del Catastro, se calcula mediante módulos de valor medio aplicables a diferentes ámbitos territoriales, considerando determinadas características catastrales del inmueble.
Desde el 1 de enero de 2022, se utiliza principalmente para determinar la base imponible de:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Con carácter general, si el precio declarado o la contraprestación son superiores al valor de referencia, se toma la cantidad superior. Si el precio declarado es inferior, el valor de referencia puede convertirse en la base mínima de tributación.
El valor de referencia puede consultarse y certificarse en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio más probable por el que un inmueble podría venderse entre un comprador y un vendedor independientes, en una fecha concreta y en condiciones normales de mercado.
Para determinarlo no basta con aplicar un módulo general. Es necesario analizar individualmente la vivienda:
- Estado real de conservación.
- Reformas y calidades.
- Superficie y distribución.
- Planta, orientación, ascensor y vistas.
- Terrazas, aparcamientos y zonas comunes.
- Situación jurídica y urbanística.
- Ubicación exacta.
- Oferta y demanda.
- Inmuebles comparables de la zona.
Una tasación de vivienda en Mallorca incorpora una visita al inmueble, un estudio técnico y una comparación razonada con el mercado existente en la fecha de valoración.
Ejemplo práctico
Supongamos una vivienda con los siguientes valores:
- Valor catastral: 115.000 euros.
- Valor de referencia: 310.000 euros.
- Precio acordado de compraventa: 285.000 euros.
- Valor de mercado determinado mediante tasación: 270.000 euros.
El IBI se calculará utilizando el valor catastral y el tipo aprobado por el Ayuntamiento.
En la compraventa, el valor de referencia podría utilizarse como base imponible del ITP, al ser superior al precio declarado. Sin embargo, la tasación indica que las características reales del inmueble justifican un valor de mercado inferior.
Esta diferencia puede producirse porque el valor de referencia se obtiene mediante un procedimiento generalizado que no siempre refleja adecuadamente defectos de conservación, ocupaciones, reformas pendientes, limitaciones urbanísticas o características singulares.
¿Puede recurrirse el valor de referencia?
Sí. El valor de referencia no es intocable, pero para discutirlo no basta con presentar anuncios inmobiliarios o afirmar que el precio pagado fue inferior.
Es necesario acreditar técnicamente que el inmueble tenía un valor de mercado menor en la fecha del devengo del impuesto.
Dependiendo del procedimiento, puede solicitarse la rectificación de la autoliquidación o recurrirse la liquidación practicada por la Administración. El informe debe analizar:
- Estado real del inmueble en la fecha correspondiente.
- Superficies y datos catastrales.
- Deficiencias constructivas o de conservación.
- Situación urbanística y jurídica.
- Comparables de mercado adecuados.
- Correcciones aplicadas a cada comparable.
- Justificación del valor final.
Puedes consultar el artículo sobre cómo recurrir una valoración de Hacienda en Mallorca y el servicio de tasación fiscal en Mallorca.
¿Qué valor debe utilizarse en cada caso?
No existe un único valor válido para todas las finalidades:
- Para el IBI, se utiliza el valor catastral.
- Para ITP y Sucesiones o Donaciones, puede aplicarse el valor de referencia.
- Para vender, comprar o repartir un inmueble, debe conocerse el valor de mercado.
- Para discutir una valoración administrativa, se necesita una tasación individualizada y referida a la fecha correspondiente.
Antes de firmar una compraventa o aceptar una herencia conviene conocer los tres valores y analizar sus posibles consecuencias.
Si el valor de referencia supera el valor real de tu inmueble, puedes solicitar un presupuesto de tasación para estudiar el caso y determinar si existe base técnica para su impugnación
Tasación de vivienda en Mallorca